深圳建行明年取缔阴阳合同 购房初始成本将增加

《全球涂料网讯》

近几天，深圳建行内部发出消息称，从明年1月1日起，将取消阴阳合同，各银行在办理个人住房贷款业务时，要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值，作为基数来确定贷款额度。

一时激起千层浪，实际上，这并非是建行的规定，而是按照中央三部委9月份下发的一个文件《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（以下简称通知）要求。这意味着，如果全国各地取消阴阳合同，购房者要么承担高税费，要么少贷款，购房初始成本都会增加。

阴阳合同将被取缔 

据记者了解，住建部、人民银行、银监会在9月份曾发布过上述通知，其中第5点明确要求畅通信息查询渠道。各地应建立信息互通查询机制，房产管理部门向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务，有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。银行业金融机构在办理个人住房按揭贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

目前，深圳成交的二手房都是阴阳合同。在一套二手房产的交易中，通常有三份合同：一份是买卖双方真实的交易价；第二份是交给银行的合同，价格通常等于或高于实际交易价，用于从银行贷出更多的现金；第三份则是房产交易中心的网签合同，用于缴税费，通常是政府规定的最低价格，可以少交税费。

比如买卖双方真实成交价是500万元，而国土局的评估价只有350万，客户为了少交税，在国土局网签过户时，合同上就会写成交价是350万来交税，但另一方面，500万的房子，买家首付如果只准备了三成150万元，需要贷款七成350万元，那就需要银行的评估价超过500万元以上才行，因此买家交给银行的买卖合同至少是500万元以上。

据家家顺的一位置业顾问告诉记者，深圳很多房子以前都可以做高评高贷，比如让银行找评估公司把这500万元评估到600万元，那从银行就可以贷出420万元，那交给银行的购房合同上，写的就是600万元的成交价，跟在国土局350万元的合同不一样，这就是所谓的阴阳合同。

建行内部开会传递的消息还透露，将调整银行贷款审批受理流程，“先提供确定房产价值的网签买卖合同后才报送银行申请贷款。”另外，还强调，“对于网签买卖合同确定的价格低于银行申请贷款的房产价格的，产权登记部门将不予以登记且将相关贷款资料返回监管部门追究责任”。“提示”指出，“明年1月1日起二手楼不允许有阴阳合同了”。

而现在深圳市的交易流程则是相反的，签订买卖合同后买家给定金，然后办理首期款资金监管，银行审批买家的贷款，在出具贷款承诺书后，再生成网签备案合同。

有银行人士告诉记者，不止是建行，有多家银行或已收到相关通知，比如工行、中行、花旗、浦发银行。预计从明年开始，为了废除阴阳合同，所有银行都要执行。

深圳建行方面也公开对媒体回复称，“近期我行内部学习总行转发的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》文件，相关规定的执行内容及时间以深圳市相关部门公告为准。深圳市相关细则未发布，细则明确后才能调整流程。我行将从方便客户的角度调整流程，银行内部流程调整对客户影响不大。”

截至目前，深圳市规划国土委尚未发布实施细则，但对外强调了三部委发布《通知》的内容。

二手房购房成本增加

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，北京从2009年开始，就已取消了阴阳合同，当时也是从防范贷款风险出发，防止房子被高评估后，从银行套取高额贷款。

但由于文件细则未出，市场对“以网签备案合同价和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度”的理解有所偏差，其中的“房屋评估价”到底是指政府的评估价，还是指银行的评估价，尚未明确。因为若以政府评估价作为贷款依据，对购房者来说，无疑会直接增多几成首付款。

在广东房地产专业律师周争锋看来，这里的网签备案合同价，指的是买卖双方提交的网签合同备案价，而房屋评估价则是指银行贷款评估价，绝对不会是不动产登记中心的计税评估价。

 而这也是目前全国已取消阴阳合同的城市，所执行的规则。据北京、天津、广州、上海的购房者向记者反映，当地早已没了阴阳合同，只能在国土局的网签价格和银行的评估价格中间选一个价格，也就是要么多贷款多缴税，要么少交税少贷款。 

比如买卖双方的实际成交价是800万元，买方手头只准备了三成首付即240万元，想从银行贷款七成560万元，那他去国土局网签的价格也必须是800万元，因此买家就必须按800万元的成交价来交税。而过去，国土局的评估价可能只有500万元，这样一来，就需要多交300万元差值对应的税款。 

如果想少交税，比如想按国土局的最低网签价格500万元来交税，那买方到银行就只能贷出500万元的七成350万元来。而实际成交价是800万元，就相当于首付要出450万元，比原来240万元多了210万元的首付款。 

总之，对购房者而言，如果取消阴阳合同，要么增加税费，要么减少贷款增加首付款，不论哪样，购房初始成本都会增加。 

“按照三部委的要求，估计明年各大城市都会执行，对买房者来说增加了二手房市场的交易成本，成交量可能受到影响。”张大伟说，尤其是对于深圳这样的高杠杆城市，影响将更大。