2017前三季楼市业绩亮眼 地产新路径展现
《全球涂料网讯》
2017年上半年，在不断加码的调控政策影响下，多数房企销售业绩受到明显影响，自4月份开始，在各城市持续加强的调控政策压力下，大部分房企销售业绩环比出现持续下跌。然而从上半年房地产行业的集中度来看，龙头房企市场份额却继续提高。
截至2017年三季度末，突破千亿规模的房企已达11家。其中金地集团、华润置地、华夏幸福是9月新晋的千亿企业，业绩分别达到了1023.2亿元、1010.5亿元和1004.1亿元。3000亿房企中，碧桂园2017年前三季度的销售规模已突破4000亿元，万科地产和中国恒大的业绩也分别达到了3947.8亿元和3658.8亿元，预计三家龙头房企年内业绩均有望突破5000亿元。销售面积来看，碧桂园以4732.0万方排名第一，恒大和万科以3686.7万方和2699.3万方排名第二和第三，碧桂园销售面积是万科的1.75倍。
此外，龙头房企不仅在地产开发领域优势明显，其为寻求新的利润增长点，纷纷在多元化业务上进行布局，在社区物业、海外投资、产业新城、特色小镇、长租公寓等领域也动作频繁。
碧桂园首破4000亿，万科恒大销势勇猛
在前8个月持续耕耘和9月份“金九”行情影响下，9月份TOP100前三甲房企几乎都取得了不错的成绩。最亮眼的仍然是榜首碧桂园，经过前三季度的持续发力，碧桂园于9月份正式跨入4000亿大关，这也是中国房地产首次有房企销售金额突破4000亿，即使是房地产行情火爆的2016年，“碧万恒”三强的年销售额也仅为3733.7亿、3647.7亿以及3088.4亿元。
告别传统七八月份淡季效应之后，在“金九银十”行情带动下，万科、恒大同样取得了不错的销售额，月销售额均接近400亿元，也是今年以来的月度销售高点之一。
经过前三季度的不断耕耘，“碧万恒”作为TOP100中唯三步入三千亿阵营中的房企，较身后众多销售金额仍在1000-2000亿徘徊的房企，无疑已经稳坐TOP100榜单前三甲。
展望房企2017年规模赛程，仅剩下第四季度三个月的时间，碧桂园能否在最后三个月继续保持领先优势，万科能否在这三个月的时间当中缩小与碧桂园之间200亿左右的差距夺回销冠，恒大又会否像去年一样实现神奇逆袭，都将是四季度最受市场关注的焦点。
融创3000亿狂奔，赶超绿地首入前五
三强之外，房企规模角逐之战同样精彩，保利、融创、绿地三家企业均在9月份突破2000亿大关，该成绩无疑也是上述三家企业历史最佳成绩。
亮点方面，一直在规模上积极进取的融创，三季度再度实现突破，不仅首次跨入2000亿规模，还一举超越了曾经的销冠绿地，正式成为TOP5企业。融创提出上调全年销售目标至3000亿之后，前8月销售额1647亿的融创卯足干劲，不仅9月份销售额突破至近400亿，全国各地项目亦不断传出推盘消息。前不久百亿收购的超级大盘星耀五洲亦传出在香港举行推介会的消息，此前备受瞩目的世纪并购所带来的万达文旅城超5000万方土储，亦陆续步入销售节点。
业内人士分析，在成功实现赶超绿地之后，融创下一步目标或将瞄准第4名的保利。
相较于融创的攻城掠地，曾经的“无冕之王”中海地产稍显黯淡，前三季度销售额仍在1500亿左右徘徊，且已经掉到了排行榜五强之外。在全年仅剩三个月的情况，中海能否最后冲刺实现全年2310亿目标，或许仍存在较大挑战。
龙湖供货前置后劲不足，各梯队仍有黑马
“金九”效应影响下，大部分房企销售都取得了不错的成绩，但也有例外，前期因为供货前置而实现规模快跑踏入千亿阵营的龙湖，步入三季度之后销售节奏便不断放缓，虽然仍然稳居TOP100排行榜第八席位，但开始稍显后继乏力。
龙湖之后，9月千亿阵营再增添两家房企，分别是金地和华润置地。据相关指数显示，金地和华润2016年全年销售额分别为1006.3亿元和1080.4亿元，2017年两家企业用了9个月的时间实现销售破千亿。
前十强以外，二十强房企同样竞争激烈，各自精彩。其中，绿城在900亿门槛上，距离千亿仅一步之遥；招商蛇口、万达商业、新城控股、鲁能等700亿规模房企亦你追我赶，互不相让；旭辉、世茂、中南、富力等600亿规模房企则稳守20强席位唯恐进一步掉队，可以预料四季度20强房企间竞争将同样激烈。
值得注意的是，有一小部分企业因为无法获取准确销售数据暂剔除在榜单以外，而这其中有一部分也可能已经达标千亿。
各梯队房企集中度进一步提升，TOP100超50%
2017年前三季度，TOP100房企的总体销售规模较2016年同期增长36.7%。虽然各梯队房企三季度的业绩较二季度有所下降，但从9月单月的情况来看，各梯队房企的销售规模均环比增长，其中TOP21-30的房企环比增幅最大达91.9%。
品牌房企业绩规模的增长，使房企集中度继续上升。与2016年全年相比，TOP100房企金额集中度的增速整体高于面积集中度。金额方面，各梯队房企集中度均呈上升趋势。其中TOP30和TOP50房企集中度升幅最大，较2016年末分别上升了8.5和9.4个百分点。TOP100房企的集中度达到53.2%，占据市场份额过半。面积方面，TOP50房企集中度升幅最大达5.4个百分点，TOP100房企的集中度达到了32.1%。
备注：金额（面积）集中度=入榜房企销售金额（面积）/统计局公布的全国商品房销售金额（面积）；
其中，2017年前三季度全国商品房销售金额是根据前8月累计同比增幅推算9月同比增幅所得。
随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现，未来TOP100房企的整体业绩规模将继续增长，各梯队房企的行业集中度也将进一步上升。2017年末，TOP3、TOP10、TOP20和TOP30房企的金额集中度预计将分别达到13%、25%、35%和40%。预计到2020年，TOP10和TOP30房企的集中度将分别达到47%和70%。
调控下房企承压，四季度TOP100或生变
据2017年1-9月中国房地产企业销售金额TOP100显示，排名前一百企业销售总额已经超过5万亿，而前十企业销售总额占比进一步提升到了45.6%，显示分化趋势仍在进一步强化。
2017年中期业绩会上，各大房企管理层都对公司下半年及未来做了展望，主要有三个方向：
第一，对下半年不悲观。虽然2017年以来热点城市调控升级、政策趋严，城市成交量连续几月低迷。但从中期业绩会上的情况来看，大部分房企对下半年公司的前景并不悲观。不仅有近10家房企上调了全年的业绩目标，大部分房企下半年预计推出的货量也较为充裕。而从货量的结构来看，目前房企布局在一二线核心城市市场或目标为一二线城市的市场货量较为集中。
第二，收并购力度加码。许多企业目前都已明确提出了未来将继续加码收并购力度。万科上半年64.7%的新增土地建面通过合作方式获得，并表示未来将继续积极拓展合作并购渠道获取土地。碧桂园上半年新增土地投资的权益也达到了74.8%。禹洲也表示将加大收并购力度，2020年将有30%的销售来自合作项目。在目前招拍挂市场土地供应缩减、价格受限的情况下，并购手段成为房企获取战略资源、扩大自身规模的一个非常重要方式。
第三，涉足长租公寓。万科、龙湖、金地、旭辉等房企在长租公寓业务上都已有较成熟的布局。万科认为在政策支持下品牌长租公寓有较大的发展空间。自2014年以来泊寓已经覆盖了21个一二线城市，累计达7万套。龙湖也提出长租公寓全年目标15000间，并将覆盖16个城市。一方面，中国流动人口的不断增加给租赁市场带来了巨大的需求。另一方面，2017年以来国家也出台了一系列持有型物业支持政策。近日，住建部开展集体建设用地建设租赁住房的试点。土地市场上，上海一个月内出让11宗租赁住房用地，都表现了国家政策对长租公寓供应和发展的鼓励。相关业内人士表示，目前住房租赁市场潜力巨大，房企可以加大对长租公寓的投资布局。
虽然2017年房企规模赛仅走到四分之三路程，但已经可以预测，2017年全年房地产销售总额大概率将超过大热的2016年。
不过，艳阳之下亦有阴霾，9月末多个城市再度出台调控政策，显示此轮调控或将持续并进一步升级，而前期落地的调控政策抑制效应亦在进一步显现，这些都给四季度房企的销售情况增添不确定性。
房地产未来趋势解读
虽然2017年上半年标杆房企业绩规模和行业集中度进一步提升，但在土地价格不断走高和限购、限贷、限售政策的影响下，房企的利润空间却进一步受到挤压，盈利能力继续降低。在此背景下，房企对房地产相关多元化业务布局的拓展日趋活跃。从长远来看，社区物业、海外地产、产业新城、特色小镇、长租公寓等多元化运营的模式可以给房企带来更多的盈利途径，也可以提升房企的整体竞争力。
趋势一 物业管理整合或分拆如火如荼
随着国内房地产逐步迈入存量房市场，作为房企多元化业务的主要战略之一，物业管理业务的整合或分拆正进行得如火如荼。物业管理板块涵盖传统的物业服务、也有涉及社区教育、社区金融、社区健康等社区O2O业务。2017年上半年，滨江集团将物业板块拆分谋求上市，碧桂园分拆物业服务A股IPO已获证监会受理、旭辉集团旗下上海永升物业在新三板挂牌上市。对于在住宅开发业务有一定规模、注重口碑和品牌维护的规模房企而言，通过物业管理服务作为切入点，将住宅和服务嫁接起来，可以提高消费终端客户的粘性并通过增值服务挖掘新的盈利点。
趋势二 房企海外投资热情未减
2017年上半年，在国内房地产市场竞争日趋激烈以及调控政策的限制下，更多房企加速了海外市场的投资布局。海外地产开发的高利润空间也进一步刺激了房企的境外投资。2012年以来，万科、万达、绿地、碧桂园、富力、首开等20余家中国房企已经在海外开设房产项目或确立投资计划，投资总规模已达上百亿美元。
一类海外地产的投资主要集中在美国、英国、澳大利亚等发达国家核心城市，以开发住宅和高层公寓和收购持有型物业长期盈利为主；另一类则是在发展中国家开发大盘及新城项目。目前包括碧桂园、富力、雅居乐在内的多家国内开发商在已马来西亚布局逾15个项目。“一带一路”的战略机遇结合房企自身在城市开发和运营上的丰富经验，都使得在这些发展中国家的新型城市开发、城市综合体建设等大型项目得以顺利推进。
趋势三政企合作开发产业新城、特色小镇
在中国城镇化进程不断加速和“十三五”期间国家发改委的政策支持下，政企合作开发的产业新城和特色小镇吸引了各大房企的积极参与。通过产业新城、特色小镇的开发模式，房企可以以较低的价格获取一、二线核心城市经济圈周边的优质三四线城市进行战略布局。华夏幸福自2002年进入固安工业园区以来，已专注在产业地产的开发运营上深耕多年。在2016年迈入千亿房企阵营后，华夏幸福也提出了三到五年内完成百城布局的规模目标。
2017年上半年，碧桂园、融创、绿地等房企也在积极布局产业地产和特色小镇。碧桂园今年在惠州已有三个科技小镇项目启动的基础上，还在东莞市黄江镇和三河市黄庄镇新布局了两个科技小镇项目。绿地5月与河南省许昌市签订了全面战略合作框架协议，将合作快轨PPP项目、特色小镇等，涉及资金超过510亿。
趋势四长租公寓市场潜力较大
长租公寓作为未来房企多元化业务的一个盈利点，也吸引了房企纷纷试水。从长租公寓的发展潜力来看，一方面基于政府土地政策的倾向，北京、上海等热点城市的住宅地块都有了一定比例的自持要求。另一方面，随着热点一、二线城市租住人口比例的提升，流动人口对长租公寓市场的需求也十分可观。
抢占长租公寓在未来的存量房市场可谓是房企的一个战略选择。目前TOP30房企中已有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。今年来，龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面，通过冠寓品牌发布三条产品线。碧桂园上海区域5月也开始了长租公寓管理部、商业管理部等组织架构的搭建。
总结：上半年，在不断加码的调控政策影响下，多数房企销售业绩受到明显影响，环比下跌明显，房地产市场风险也逐渐暴露出来，出于对未来企业发展的考虑，上市房企积极寻求地产主业外的新的业务增长点，在多元化布局上也更加频繁。
像社区物业和特色小镇，作为房地产产业链的重要环节，在存量市场下的前景广阔。重点房企或拆分物业寻找上市，或加大长租公寓品牌的运营规模和力度，都想提前抢占市场。在国内市场风险加大的情况下，部分房企开始积极“走出去”，加大海外地产的投资布局。
此外，受到政策的积极引导，部分房企积极寻求与地方政府的合作，加强在产业新城和特色小镇上的战略布局，这些房企既有专业的产业地产开发企业，如华夏幸福，也有新进入的企业，如融创。
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